Uppskov med skatt vid fastighetsförsäljning – vad gäller?

Om du har gått med ekonomisk vinst vid din bostadsförsäljning kan det vara en god idé att ansöka om uppskov hos Skatteverket. Med uppskov menas att man skjuter fram betalningen av skatten. Numera utan kostnad. Dock kan regelverket kring uppskov upplevas som snårigt – varför Mäklarringen här reder ut hur du som säljare kan tänka kring skatter och deklaration.

Skatteverkets riktlinjer

Det finns flera juridiska riktlinjer och krav att förhålla sig till vid en ansökan om uppskov. Enligt Skatteverket ska dessa punkter vara uppfyllda: 

• Fastigheten du säljer är en privatbostad i Sverige eller i övriga EES-området.
• Du har bott i bostaden permanent. Med permanent bostad menas att du bott i bostaden minst ett år innan dagen du skriver kontrakt alternativt minst tre av de fem senaste åren.
• Du köper en ny bostad inom föreskriven tidsram. Tidsramen är att du tidigast köpt den nya bostaden den 1 januari året innan du säljer din gamla bostad och senast den 31 december året efter. Beroende på när du köper bostaden ansöker du endera om ett preliminärt uppskov alternativt ett slutligt uppskov.
• Både den nya och den gamla bostaden ligger i Sverige eller i ett annat EES-land.

Notera att du enbart kan ha kvar uppskovet så länge du äger ersättningsbostaden. När ersättningsbostaden säljs kan man om ansöka om ett nytt uppskov om skatteverkets riktlinjer är uppfyllda även vid denna försäljning.

Hur beräknar du din kapitalvinst?

För att veta hur mycket du kan få i uppskov måste du först räkna ut din kapitalvinst.  Kapitalvinsten är skillnaden mellan intäkterna från din bostadsförsäljning och kostnaderna som tidigare har lagts ut på fastigheten. Det vill säga att om du har köpt en fastighet för en miljon kronor och renoverat den för 500 000 kr är din omkostnad 1,5 miljoner kronor. Säljer du sedan fastigheten för två miljoner kronor kommer din slutgiltiga kapitalvinst att ligga på 500 000 kronor. Väljer du att omedelbart skatta fram den vinsten är skatten 22% av 500 000 kr eller 110 000 kr.

Om du köper en ersättningsbostad som är dyrare än bostaden du sålde i detta exempel 2 miljoner kr kan du skjuta upp hela skatten. Observera att ditt uppskovsbelopp är 500 000 kr.

Om du köper en ersättningsbostad som är billigare än den du sålde får du inte uppskov med hela beloppet. Uppskovsbeloppet räknas då ut enligt denna formel; kapitalvinsten * pris för ny bostad / försäljningspris för tidigare bostad. Exempel du säljer din bostad för 2 miljoner kronor och köper en ny bostad för 1,5 miljoner kronor, din kapitalvinst är 500 000 kr. 500 000 kr * 1 500 000 kr / 2 000 000 kr = 375 000 kr är taket för ditt uppskov. Du måste i detta exempel direkt betala skatt för 125 000 kr av vinsten vilket blir 27 500 kr.

Taket för uppskov är 3 miljoner kronor och uppskovsbeloppet får inte vara lägre än 50 000 kr om du är ensam ägare till en bostad. Är ni flera delägare är minimigränsen 50 000 kr per ägare.

Rådfråga gärna oss på Mäklarringen, din mäklare vid funderingar eller frågor kring uppskov.