Ser fram emot ett Gott Nytt bostads År

Att starta som mäklare andra halvan av 2022 var inte det enklaste vi gjort, men svårt är ändå utmanande och kul. Det finns dessutom ljusglimtar inför det nya årets fastighetsmarknad och de tänkte jag skriva om här, sprida lite framtidstro helt enkelt.

Jag har en granne som är ICA-handlare och han har sagt att han satsade på ICA för att människor i alla tider kommer behöva mat. Jag tänker att det är lite liknande med boende, behovet är hyfsat konstant beroende på att vi bla ändrar familjestorlekar, blir äldre eller flyttar för jobb och studier. Det säljs ungefär lika många bostäder varje år i Sverige, runt 150 000. 2022 såldes det ca 144 000 bostäder även om försäljningen minskade kraftigt nu i höst.

Våren kommer säkert också starta avvaktande. Hittills har bostäderna tappat 12-15% i pris från toppnoteringarna i pandemin och de flesta banker tror det kommer stanna vid c:a 20% nedgång. Fallet kommer alltså troligtvis fortsätta lite till innan vändningen kommer.

De som inte måste sälja, väntar. Många väljer också att sälja sin bostad innan de köper en ny vilket ytterligare bidrar till att försäljningen minskar i fart. I februari får vi förmodligen ytterligare en räntehöjning, om detta är den sista kan vi erfarenhetsmässigt vänta oss att vi nått botten i prisnedgången. Vi ska då komma ihåg att villorna steg nästan lika kraftigt under pandemin som de nu sjunkit, vi landar säkerligen på rätt rimliga nivåer. Det är alltså inte prisnivån som minskar viljan och modet att köpa utan osäkerheten kring andra omständigheter som ex ränta, amorteringskrav och energipriser. Så fort osäkerheten stillas så ökar troligtvis försäljningen även om köpare och säljare möts på en lägre nivå under en period. Då nyproduktionen minskat skulle man kunna tro att utbudet är lägre än efterfrågan men många objekt har inte blivit sålda under 2022, så i början är ändå utbudet högt.

Vad ska du som köpare och säljare tänka på framöver?

Som köpare så är det din marknad nu, speciellt om du inte behöver sälja något själv. Men med de osäkerhetsfaktorer som finns så ska du ha koll på bostadsrättsföreningarnas lånesituation, vilket kommer påverka månadsavgiften framåt samt energiförbrukningen på ditt nya boende. Bergvärme och solceller är att föredra framför framförallt eluppvärmda hus. Energideklarationerna bör granskas noga och jämför banker när du ska låna så du får den mest fördelaktiga räntan.

Som säljare så behöver du inse att priset sjunkit kraftigt de senaste månaderna och vara beredd att gå lägre än grannarna som sålde för ett år sen. Det du själv ska köpa har också sjunkit så det kan jämna ut sig. Försök säkerställ en låg energiförbrukning i din bostad, ibland går det att förbättra med enkla medel som gör bostaden mer attraktiv i dessa tider. Ja så ska du skaffa dig en bra mäklare, som har stort engagemang, mycket tålamod och lite kreativa ideér. Eller som vi brukar säga nån som: ”Jobbar som om det vore sin egna affär med hjärta och resultat!

Välkommen till oss på Mäklarringen både med frågor och uppdrag.

Läs mer

Frågor och svar Mäklarringen Eskilstuna

2023-04-03

ad är ett lånelöfte?

Skaffa ett lånelöfte när du bestämt dig för att du ev vill köpa en bostad. Lånelöftet är ett besked från banken på hur mycket du får låna till en bostad. Det beror på dina inkomster och utgifter samt familjeförhållanden. Banken kommer också göra en kreditupplysning på dig. När du får svar så vet du hur mycket du kan låna och därmed hur dyr bostad du har råd med.

Lånelöftet är inte bindande varken för dig eller banken så kan du aldrig vara helt säker. Banken ändrar sig väldigt sällan men om dina ekonomiska förutsättningar ändras eller om den bostad du väljer inte är tillräcklig som säkerhet för banken så kan de säga nej.

Skriv aldrig på ett köpekontrakt förrän du har ett giltigt lånelöfte från banken. Se till att lånelöftet fortfarande gäller och att du meddelat vilken bostad du tänker köpa. Ibland är också månadsavgiften (gäller bostadsrätt) viktig för lånelöftet. Om du ändå vill skriva kontrakt tidigare, skriv in en klausul om att det gäller ifall du får lån hos banken och att du annars kan backa på affären.

Lånelöfte är ett krav när du startar budgivning på ett hus, hos oss på Mäklarringen.

Vad innebär undersökningsplikt?

När du ska köpa en bostad så omfattas du av en undersökningsplikt. Det är ditt ansvar att skaffa dig en uppfattning om vad du köper. Är du osäker så ta med dig en kunnig person som hjälper dig att undersöka bostaden. Köper du ett hus så gå helst igenom huset med en besiktningsman. Besiktning görs oftast inte när man köper bostadsrätt för då har man begränsat ansvar. Om du inte undersökt ordentligt så är det svårare att kräva ersättning för eventuella fel i efterhand.

Vad är dolda fel?

Fel som du kunnat upptäcka vid en besiktning faller under undersökningsplikten, så de får du inte ersättning för av säljaren. Om felet inte gick att upptäcka vid en besiktning, då kan det vara ett dolt fel. Exempel kan vara en fuktskada i badrummet som inte gick att upptäcka vid besiktningen. Däremot måste man räkna med att saker går sönder pga ålder; man kan alltså inte åberopa dolt fel om det börjar läcka genom ett yttertak som är trettio år gammalt eftersom ett yttertak har en normal livslängd på ca 20-30 år.

Du kan få ersättning för dolda fel i 10 år vid köp av hus och i 2 år vid köp av bostadsrätt. Ibland har någon av parterna tecknat en doldafel försäkring, då hanterar försäkringsbolaget ersättningsfrågan.

Kan någon lägga ett bud fast mäklaren sagt att jag vunnit budgivningen?

Ja, ända fram till köpekontraktet är underskrivet så kan andra spekulanter lägga bud och mäklaren måste framföra dessa bud till säljaren. Sen är det alltid säljaren som bestämmer vem han vill sälja till. Säljaren måste inte sälja till den som betalar mest, dock är det, det vanligaste förekommande.

Är jag bunden av ett bud jag gett?

Nej det är du inte, du kan ångra dig utan konsekvenser ända fram till kontraktskrivningen.

Vad är lagfartskostnader och pantbrevskostnader?

Lagfarten är en avgift för att Lantmäteriet ska skriva in dig i fastighetsregistret som lagfaren ägare av en fastighet. Den är 1,5% av priset för fastigheten alt 1.5% av taxeringsvärdet. Man tar det som är högst av dessa två. Dessutom betalar man en expeditionsavgift till Lantmäteriet på 825 kronor. Detta görs vid tillträdet.

Pantbrevskostnader, som också kallas stämpelskatt, är för att du ska få nya pantbrev utskrivna. Har fastigheten du köper, redan pantbrev så blir det ingen kostnad. Det kostar 2% av summan på pantbrevet. Man räknar på hela tusentalskronor och avrundar nedåt. Även här tas en expeditionsavgift ut på 375 kronor samt en administrativ kostnad på 750 kronor.

Kan jag ångra mig efter att jag har skrivit under kontraktet?

När kontraktet är undertecknat av dig och den andra paren så är det bindande. Det är svårt, men inte omöjligt att ångra sig. Har du skrivit in en klausul i kontraktet om att du har rätt att dra dig ur utifrån ex besiktning eller för att du inte får lån av banken, då går det alldeles utmärkt. Annars är det bindande och du kommer bli skadeståndsskyldig om du drar dig ur affären.

När krävs make/maka/sambos godkännande för att sälja en fastighet?

Har fastigheten varit en gemensam bostad där ni bott/bor tillsammans så krävs den andres godkännande för att köpet ska vara giltigt.

Vem är ansvarig för fastigheten mellan köpet och tillträdet?

Normalt så står säljaren ansvarig fram till tillträdet. Detta regleras i köpekontraktet.

Hur beskattas jag om jag säljer mitt hus under marknadsvärdet?

Då behandlas hela överlåtelsen som en gåva. Om du säljer till marknadsvärdet eller över marknadsvärdet så räknas det hela som ett köp.

Vad innebär ett servitut?

Det innebär att någon förutom den som äger fastigheten, har tillgång till något på fastigheten. Den kan ex. vara en brunn eller en väg.

Läs mer