Hur mycket har bostadspriserna stigit i Spanien de senaste åren?

En djupgående analys av trender, utmaningar och möjligheter

Introduktion

Över 3 000 svenskar väntas flytta till Spanien under 2025, den högsta siffran hittills/år.

Bostadsmarknaden i Spanien har genomgått stora förändringar under de senaste decennierna. Från byggboomens höjder i början av 2000-talet, genom den globala finanskrisens dramatiska fall, till den gradvisa återhämtningen och de nya utmaningar som präglar 2020-talet. Den spanska bostadsmarknaden är idag en komplex väv av regionala skillnader, demografiska förändringar, utländska investeringar och politiska reformer – där varje faktor påverkar både priser och tillgänglighet på olika sätt.

Historisk bakgrund

Under 1990- och början av 2000-talet kännetecknades den spanska bostadsmarknaden av en kraftig expansion. Byggnation av nya bostäder eskalerade, särskilt längs kusten och i större städer. Denna boom drevs av faktorer såsom lättillgängliga lån, låg ränta och en växande efterfrågan från såväl spanjorer som utländska köpare – särskilt britter, tyskar och nordeuropéer som lockades av Spaniens klimat och livsstil.

Finanskrisen 2008 och dess effekter

Den globala finanskrisen 2008 fick stora konsekvenser för Spanien. En överhettad bostadsmarknad kraschade; priserna föll dramatiskt och många fastighetsutvecklare gick i konkurs. Arbetslösheten steg och tusentals nybyggda bostäder stod tomma. Mellan 2007 och 2014 minskade bostadspriserna med omkring 30–40 % på nationell nivå, och ännu mer i vissa regioner.

Gradvis återhämtning

Efter flera år av stagnation började marknaden sakta återhämta sig från 2015. Priserna steg försiktigt, särskilt i storstäder som Madrid, Barcelona och Valencia samt i populära turistregioner. Faktorer som ökad sysselsättning, låga räntor och fortsatt intresse från internationella köpare bidrog till att stärka förtroendet för den spanska bostadsmarknaden.

Nuvarande trender och utveckling

Bostadspriser och regionala skillnader

Den senaste tiden har kännetecknats av stigande bostadspriser, men utvecklingen varierar kraftigt mellan olika regioner. I Madrid, Barcelona och på Balearerna har priserna nått rekordnivåer. Januari blev den bästa starten på året för den spanska bostadsmarknaden sedan 2008. Hela 60 650 stycken genomförda försäljningar, en uppgång med 11 % jämfört med januari 2024. Flest försäljningar gjordes i Andalusien. 2024 såldes 640 000 bostäder i Spanien, en ökning med 10 % jämfört med 2023.

Genomsnittspriset 2024 per kvm var 2 086 Euro, den högsta nivån någonsin enligt El Pais.

Bostadspriserna steg med 12,34 % 2024 och ligger nu 12,5 % över toppnoteringarna från 2007. Det är mer än dubbelt så mycket som ökningen i eurozonen, där snittet låg på 5,4%. Enligt statistiken från Eurostat är det endast Portugal (16,3%), Bulgarien (15,1%) och Kroatien (13,1%) som överträffar den spanska ökningen. Under första kvartalet 2025 genomfördes 183 140 bostadsaffärer, en uppgång med 20 % mot samma period 2024.

Nybyggda bostäder har blivit 11,7 % dyrare på ett år, den största ökningen sedan 2007.

Som en motåtgärd mot de stigande priserna har den spanska regeringen har lanserat ett byggprogram med över 40 000 planerade hyresbostäder till rimliga priser. Enligt den spanska regeringen saknas hela 600 000 lägenheter för att möta efterfrågan. Andra åtgärder regeringen planerar är en ny marklag, färre turistlägenheter och strängare regler för tomma lägenheter.

Efterfrågan på hyresbostäder

Under de senaste åren har efterfrågan på hyresbostäder ökat kraftigt, särskilt bland unga, expats och personer med osäker ekonomi. Detta har lett till stigande hyror i storstäder och turistorter, vilket i sin tur har skapat oro för bostadsbrist och ökad social ojämlikhet. Flera spanska städer har börjat diskutera eller införa regleringar för att bromsa hyresökningarna och skydda hyresgäster.

Utländska köpare och investeringar

Utländska investerare utgör en betydande del av den spanska bostadsmarknaden, särskilt i regioner som Costa del Sol, Costa Blanca och Balearerna. Britter, tyskar, marockaner, polacker och skandinaver fortsätter att köpa bostäder för både semester och permanent boende. 14,85% av alla fastighetsköp Q3 2024 gjordes av utländska köpare.

Utmaningar för den spanska bostadsmarknaden

Bristsituation och prispress

Trots byggboom i vissa delar av landet råder det brist på attraktiva och prisvärda bostäder, framför allt i storstäderna. Utbudet av bostäder till salu i Spanien minskar kraftigt, med en rekordstor nedgång på 15 % under fjärde kvartalet 2024. Anledningen till att utbudet minskat så kraftigt är flera. Lägre räntor har bidragit till ökad efterfrågan. Samtidigt går nyproduktionen långsamt, vilket gör att obalansen mellan utbud och efterfrågan kvarstår 2025.

Hög efterfrågan och begränsat utbud har pressat upp priserna, vilket gör det svårt för unga och låginkomsttagare att ta sig in på bostadsmarknaden. Samtidigt finns det fortfarande många tomma bostäder i avfolkningsbygder där efterfrågan är låg.

Effekter av turism och korttidsuthyrning

Plattformar som Airbnb och Booking.com har gjort det enkelt att hyra ut bostäder kortsiktigt, vilket har lett till att fler privata bostäder försvunnit från den reguljära hyresmarknaden. Detta har särskilt påverkat populära turiststäder som Barcelona, Palma de Mallorca och Málaga. Diskussioner kring reglering av korttidsuthyrning är intensiva, och flera städer har infört hårdare restriktioner för att motverka effekterna.

Politiska reformer och lagstiftning

Den spanska regeringen har vidtagit olika åtgärder för att stabilisera bostadsmarknaden och underlätta för utsatta grupper. Nya bostadslagförslag har presenterats för att öka byggandet av prisvärda hyresbostäder, skydda hyresgäster och bekämpa spekulation. Samtidigt är implementeringen av reformerna ofta långsam och föremål för politisk debatt.

Framtidsutsikter

Känd spansk ekonom Gonzolo Bernardos framtids spaning

Bernanardo tror att försäljning 2025 kommer att nå upp till toppåret 2007 både vad gäller antal och pris, men ingen risk för en sk fastighetsbubbla då bankerna nu har betydligt mer restriktiva utlåningsregler. Det kommer att säljas ca 800 000 bostäder varav 12 % av dessa kommer att vara nyproduktion.

Den spanska ekonomin

Den spanska ekonomin växer mest i västvärlden. Den årliga tillväxten förväntas landa på 2,7 % i år. En tillväxt som är dubbel så snabb som snittet inom EU.

Rapport från S&P Global

Rapporten förutspår att bostadspriserna i Spanien kommer att stiga till åtminstone 2027, med en ökning på 3 % i år. Den näst högsta i Europa efter Irland. 2026 förväntas en ökning med 2,4 % och 2027 med 3 %. Den ekonomiska förbättringen, stark arbetsmarknad och återhämtningen av bolånekrediter och räntesänkningar ligger bakom marknadens styrka.

Sammanfattning

Den spanska bostadsmarknaden präglas av tillväxt, innovation och förändring, men också av utmaningar som prispress, bostadsbrist och social ojämlikhet. Regionala skillnader är stora och påverkas av faktorer som ekonomi, demografi och politik. Framtiden kommer sannolikt att kännetecknas av fortsatt efterfrågan i populära områden, ökad digitalisering och ett växande fokus på hållbarhet och social inkludering. För personer som vill investera, köpa eller hyra bostad i Spanien gäller det att noga följa utvecklingen och anpassa sig till en dynamisk och föränderlig marknad.