Dolda fel

Så skyddar du dig vid din försäljning - Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som inte har varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning. Felet skall ha funnits i bostaden vid köptillfället. Felet skall heller inte vara av karaktären att man skulle kunna ha förväntat sig det utifrån bostadens ålder, pris och allmänna skick. Exempelvis kan en äldre bostad ha fler fel, och det är något som köparen bör ha i åtanke vid köptillfället.

Köparens undersökningsplikt

Enligt lag har man som bostadsköpare undersökningsplikt. Att huset kontrolleras av en besiktningsman gör att man uppfyller en del av sin undersökningsplikt. För att man skall kunna åberopa ett fel som dolt måste man som köpare ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Läs mer om Undersökningsplikt här.

Ett så kallat dolt fel skall inte kunna upptäckas alternativ misstänkas vid en noggrann undersökning av bostaden.

Säljarens upplysningsplikt

Som säljare har man ingen generell, lagstadgad upplysningsplikt. En säljare bör dock inte undanhålla information om eventuella fel eller brister som säljaren känner till och som kan påverka ett köpbeslut väsentligt. Har säljaren informerat köparen om eventuella fel eller brister kan köparen aldrig åberopa dessa som dolda fel.

Exempel på dolda fel i bostäder

Inbyggda konstruktionsfel i bärande konstruktioner. Avsaknad av tätskikt i ett modernt badrum. Felaktiga elinstallationer i väggar eller bakom elcentralen. Detta är exempel på fel som kan vara svåra att upptäcka trots en noggrann utförd undersökning av bostaden.

Ansvar för dolda fel

Som säljare av fastighet är du ansvarig för dolda fel i 10 år enligt Jordabalken. Som säljare av bostadsrätt är du ansvarig köprättsliga fel (även dessa kallas ofta i vardagligt språk för dolda fel) enligt köplagen i 2 år.Om köparen upptäcker något som de misstänker är ett fel som säljaren ansvarar för så måste detta reklameras till säljaren inom skälig tid från att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Med skälig tid menas inom ca 2–3 månader. Om felet rubriceras som dolt kan säljaren tvingas betala tillbaka en del av köpeskillingen, och om felet beror på någon typ av försummelse kan säljaren rentav bli skadeståndsskyldig. Om felet är av väsentlig betydelse och anmäls inom tolv månader från tillträdesdagen kan köparen kräva att köpet hävs, vilket innebär att köpet går tillbaka. Tröskeln för att få till en hävning är dock extremt hög. Huvudregeln är i första hand prisavdrag.

För att kunna få nedsättning av köpeskillingen för ett dolt fel, ska felet påverka marknadsvärdet väsentligt.

Försäkring för dolda fel

Som säljare kan du teckna en försäkring som skydd emot anspråk avseende dolda fel.

I våra tjänster Ringmärkt Villa och Fritidshus ingår en försäkring för dolda fel, läs mer här.